Aktuell im EStB

Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht - Folgen des WEMoG und aktuelle Rechtsprechung „rund um die Eigentumswohnung“ (Herkens, EStB 2021, 312)

Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187 wurde das Wohneigentumsgesetz (WEG) mit Wirkung zum 1.12.2020 in vielen wesentlichen Bereichen geändert. Dies betrifft jeden Eigentümer einer Eigentumswohnung. In diesem Beitrag werden einige Auswirkungen dieser Reform auf die Besteuerung und aktuelle Rechtsprechung „rund um die Eigentums-wohnung“ für die Besteuerungspraxis dargestellt.

1. Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft
2. Vermietung einer Eigentumswohnung
3. Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

a) Abrechnungsspitze
b) Erhaltungsrücklage
4. Erhaltungsrücklage bei Erwerb der Eigentumswohnung
a) Gesamtkaufpreisaufteilung
b) Anteil für Erhaltungsrücklage = eigenes Wirtschaftsgut des Wohnungseigentümers
c) AK der anteiligen Erhaltungsrücklage
5. Stellplatz als Sondereigentum
6. Einzelne und gemeinschaftliche Vermietung
7. Einkünfte aus Gemeinschaftsvermögen

a) Bewegliche Wirtschaftsgüter
b) Gewerbliche Einkünfte
c) Einkünfte aus Kapitalvermögen
8. Fazit
 

1. Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft
Neu: Wohnungseigentümergemeinschaft erhält volle Rechtsfähigkeit: Durch das WEMoG hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den neu eingeführten § 9a Abs. 1 S. 1 WEG die volle Rechtsfähigkeit erhalten, da diese Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden kann. Diese Rechtsstellung ist vergleichbar mit der einer Personenhandelsgesellschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber keine Personenhandelsgesellschaft (oder juristische Person), sondern ein Rechtsträger, dessen Rechtsgrundlage sich aus dem (neuen) WEG ergibt. Das Wohnungseigentumsrecht ist damit Gesellschaftsrecht. Ist ein Verwalter bestellt (Regelfall), vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG).

Der sachenrechtliche Charakter von Wohnungseigentum bleibt unverändert:

  • Jede Wohnung (bzw. jeder Geschäftsraum) steht im Sondereigentum (bzw. Teileigentum) des jeweiligen Wohnungseigentümers, mit dem untrennbar
  • ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Dach, Treppenhaus, Flur)

verbunden ist (§ 1 Abs. 2 WEG). Diese Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Grundstück zu den einzelnen Wohnungseigentümern bleibt auch nach der WEG-Reform erhalten. Das gemeinschaftliche Eigentum ist Bruchteilseigentum.

Es sind folgende Begriffe zu unterscheiden:

Sondereigentum --- ist das alleinige Eigentum (insbesondere an den einzelnen Wohnungen).
Gemeinschaftliches Eigentum --- bezeichnet das Grundstück (Boden) und das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches kein Sondereigentum ist und an dem alle Wohnungseigentümer beteiligt sind.
Sondernutzungsrecht --- ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine nutzen zu dürfen.
Gemeinschaftsvermögen --- sind die Sachen und Rechte, die der Wohnungseigentümergemeinschaft „selbst“ (und nicht anteilig den Wohnungseigentümern) gehören.

2. Vermietung einer Eigentumswohnung
Zivilrechtlich besteht das Wohnungseigentum  (§ 1 Abs. 2 WEG) aus dem

  • Sondereigentum an der Wohnung (Gebäude) und dem
  • Miteigentum (Bruchteilseigentum) an dem Grund und Boden sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum am Gebäude.

Steuerrechtlich besteht das Wohnungseigentum regelmäßig aus ...
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 15.07.2021 15:28
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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