Aktuell im ErbStB

Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bei Verkauf einer geerbten Immobilie (Günther, ErbStB 2020, 327)

In Zeiten, in denen die Vererbung von Vermögen, insb. auch die Vererbung von Immobilien boomt, kommt es häufig nach dem Erbfall aus den unterschiedlichsten Gründen zur Veräußerung von geerbten Immobilien. Wer dies plant, tut gut daran, sich vorab über mögliche Steuerfolgen der Veräußerung zu informieren, denn bei Veräußerung eines im Wege der Gesamtrechtsnachfolge erworbenen Grundstücks ist bei der Fristberechnung von dem Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger auszugehen (BFH v. 12.7.1988 – IX R 149/83, BStBl. II 1988, 942). Entsprechendes gilt bei einem im Wege der Einzelrechtsnachfolge erworbenen Grundstück (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). In derartigen Fällen tritt der Erbe also „in die Fußstapfen“ des Erblassers und sollte daher, wenn er die geerbte Immobilie veräußern will, prüfen, ob dies steuerfrei möglich ist oder ob ggf. § 23 EStG aufgrund der „Vorgeschichte durch den Erblasser“ greift. Welche zur Steuerpflicht führenden Fallgestaltungen sich in diesem Zusammenhang auftun können, ist Gegenstand dieses Beitrags.


1. Problemstellung

2. Beachtung der Zehn-Jahres-Frist

3. Vermeidung der Gewinnbesteuerung bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

a) Begriff „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“

b) Häusliches Arbeitszimmer

4. Entnahme oder Betriebsaufgabe als Anschaffung

5. Einlage als Veräußerung

6. Fazit
 

1. Problemstellung

In Zeiten, in denen die Vererbung von Vermögen, insb. auch die Vererbung von Immobilien boomt, kommt es häufig nach dem Erbfall aus den unterschiedlichsten Gründen zur Veräußerung von geerbten Immobilien. Wer dies plant, tut gut daran, sich vorab über mögliche Steuerfolgen der Veräußerung zu informieren, denn bei Veräußerung eines im Wege der Gesamtrechtsnachfolge erworbenen Grundstücks ist bei der Fristberechnung von dem Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger auszugehen (BFH v. 12.7.1988 – IX R 149/83, BStBl. II 1988, 942). Entsprechendes gilt bei einem im Wege der Einzelrechtsnachfolge erworbenen Grundstück (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

In derartigen Fällen tritt der Erbe also „in die Fußstapfen“ des Erblassers und sollte daher, wenn er die geerbte Immobilie veräußern will, prüfen, ob dies steuerfrei möglich ist oder ob ggf. § 23 EStG aufgrund der „Vorgeschichte durch den Erblasser“ greift. Welche zur Steuerpflicht führenden Fallgestaltungen sich in diesem Zusammenhang auftun können, ist Gegenstand dieses Beitrags.

2. Beachtung der Zehn-Jahres-Frist

Erwirbt der Steuerpflichtige ein Grundstück unentgeltlich im Wege der Erbfolge, muss er bei der Veräußerung des Grundstücks bedenken, dass ihm die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen ist. Veräußert er die Immobilie, obwohl die Zehn-Jahres-Frist, beginnend mit der Anschaffung durch den Erblasser, noch nicht abgelaufen ist, führt dies zu einer Steuerpflicht nach § 23 EStG beim Erben. Dies kann problemlos vermieden werden, indem der Erbe mit der Veräußerung abwartet, bis die durch die Anschaffung des Erblassers ausgelöste Zehn-Jahres-Frist verstrichen ist.

Beispiel 1

A ist Eigentümer eines am 1.6.2011 für 100.000 € erworbenen unbebauten Grundstücks. Er verstirbt am 1.5.2019 und wird von seinem Sohn B beerbt, der das Grundstück zum 1.1.2020 für 150.000 € veräußert.

Hier greift die Steuerpflicht der Veräußerung nach § 23 EStG, da bei Veräußerung zum 1.1.2020 die für den Erblasser maßgebende Zehn-Jahres-Frist, die am 2.6.2011 begonnen hat und am 1.6.2021 endet, im Zeitpunkt der Veräußerung am 1.1.2020 noch nicht abgelaufen ist. B muss daher einen Veräußerungsgewinn i.H.v. 50.000 € nach § 23 EStG versteuern.

Beraterhinweis Vorsicht ist auch angebracht, wenn (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.10.2020 10:27
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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