FG Münster v. 13.8.2019 - 2 K 3686/18 E

Zur Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für ein Grundstück als Werbungskosten bei den Mieteinkünften aus einem Nachbargrundstück

Das FG Münster hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für ein Grundstück als Werbungskosten bei den Mieteinkünften aus einem benachbarten Grundstück abzugsfähig sind.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt die Abziehbarkeit von rd. 59.000 € als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG im Streitjahr 2015. Sie war Eigentümerin des Grundstücks Flur xx Parzelle I, aus dem sie Mieteinkünfte erzielte. Die beiden südlich dieser Parzelle gelegenen und im Grundbuch eingetragenen, unbebauten Parzellen II und III standen ebenfalls in ihrem Eigentum. Sie wurden von den Mietern als Garten und als Spielfläche mitbenutzt. Die Zuwegung des Mietobjektes (Parzelle I) zur A-Straße erfolgte über den gepflasterten Weg der Parzelle IV, welche südlich der Parzellen II und III liegt. Zu Gunsten der Parzellen I, II und III bzw. zu Lasten der Parzelle IV waren entsprechende Grunddienstbarkeiten (Wegerecht zum Gehen und Fahren, Leitungsrecht zum Anlegen und zur Instandhaltung aller üblichen Versorgungsleistungen am westlichen Rand auf eigene Kosten des Begünstigten) im Grundbuch eingetragen.

Westlich an die Parzellen I, II und III grenzten die im Eigentum der Klägerin stehenden unbebauten Parzellen V ("Gebäude und Freifläche, B-Str.") und VI ("Weg, B-Str.") an. Diese Parzellen hatten über die B-Str. (Parzelle VII) Zugang zur A-Straße. Die Parzellen I und VI hatten dabei keine gemeinsame Grenze. Südlich der Parzelle VI, die ursprünglich weder befestigt noch bebaut war, lag zunächst die bis zur A-Straße reichende Parzelle VIII, welche später in die Parzellen IX bis XIII aufgeteilt wurde. Von diesen Parzellen grenzte nur die Parzelle IX direkt südlich an die Parzelle VI. In § 7 des Vertrages vom 25.4.2000 hatte die Klägerin beim Erwerb der Parzelle VI zu Lasten dieser Parzelle die Eintragung einer Grunddienstbarkeit bewilligt und deren Eintragung mit u.a. folgendem Inhalt beantragt: "Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Gemarkung P, Flur xx, Flurstück VIII ist berechtigt, das Grundstück Gemarkung Flur xx, Flurstück VI in voller Breite und Länge zu begehen und zu befahren sowie vom herrschenden Grundstück Regen- und Schmutzwasser in den Abwasserkanal auf dem dienenden Grundstück einzuleiten. Die Kosten der Herstellung der Anschlüsse zum Kanal trägt der Berechtigte, auch die Kosten der Unterhaltung und Wiederherstellung der Anschlussleitungen, ebenso etwaige Kosten der Wiederherstellung der Wegefläche nach einem Schadensfall an der Zuleitung." Diese Grunddienstbarkeit wurde im Grundbuch eingetragen.

Der Eigentümer der Parzelle IX, Herr N O, stellte hierfür einen Bauantrag und teilte sie auf in die Parzellen XIV und XV. Diese sollten über die Parzelle VI, die der Klägerin weiterhin gehörte, in Richtung B-Str. eine Zuwegung erhalten. Im Rahmen des Freistellungs- und Baugenehmigungsverfahrens weigerte sich die Klägerin, eine Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast, die der Kreis T als Baugenehmigungsbehörde gefordert hatte, zur Sicherung der Zufahrt für die Parzelle IX abzugeben. Letztlich wurde diese Erklärung per Ersatzvornahme unterzeichnet und zivilgerichtlich rechtskräftig festgestellt, dass die Klägerin zur Schadensersatzleistung wegen verspäteter Abgabe einer Baulasterklärung verpflichtet war. Bezüglich der Höhe des zu leistenden Schadensersatzes schloss die Klägerin mit Herrn N O 2015 einen Vergleich vor dem OLG.

Im Einkommensteuerbescheid 2015 setzte das Finanzamt die Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung für das Grundstück mit dem EW-Aktenzeichen xx1 (A Str. 74 in P, Flurstück I) mit rd. 6.300 € an. Dabei ließ er die von der Klägerin als Werbungskosten erklärte Summe von 60.000 € unberücksichtigt. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus Schadensersatz von rd. 94.000 € abzgl. Rückzahlung von rd. 37.000 €, zzgl. Oberjustizkasse rd. 3.300 € abzgl. Rückzahlung von rd. 1.200 €, rechnerisch im Ergebnis rd. 59.000 €. Das Finanzamt meint, die Schadensersatzleistung stehe nicht mit dem Flurstück I, auf dem sich das Vermietungsobjekt befinde, in Zusammenhang. Die Mieteinkünfte aus diesem Flurstück würden unabhängig von den anderen Flurstücken (Nr. V, II, III, VI) erzielt. Aus den anderen Flurstücken würden keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, so dass insofern keine Werbungskosten anfallen könnten. Die Zusammenfassung der Flurstücke im Grundsteuerbescheid sei unerheblich. Die Schadensersatzleistung an Herrn N O stehe ausschließlich im Zusammenhang mit dem Flurstück VI.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Revision zum BFH wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Die als Schadensersatzzahlungen für die verweigerte Abgabe der Baulasterklärung sind keine Werbungskosten bei den Einkünften der Klägerin aus § 21 EStG.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen, die durch die jeweilige Erwerbstätigkeit veranlasst sind. Eine solche Veranlassung liegt vor, wenn ein objektiver Zusammenhang mit der Erwerbstätigkeit besteht und wenn die Aufwendungen subjektiv zur Förderung der Erwerbstätigkeit getätigt werden. Stehen Ausgaben in mehreren Veranlassungszusammenhängen, ist zunächst zu prüfen, ob sich die Ausgaben den unterschiedlichen Ursachen zuordnen lassen. Ist eine anteilige Zuordnung nicht möglich, ist der vorrangige Veranlassungszusammenhang maßgeblich. Danach sind Aufwendungen der Einkunftsart zuzuordnen, die im Vordergrund steht und die Beziehungen zu den anderen Einkünften verdrängt.

Bei den Einkünften aus § 21 EStG ist dabei zu berücksichtigen, dass die Vermietungs- bzw. Verpachtungstätigkeit stets objektbezogen zu beurteilen ist. Das gilt selbst dann, wenn sich mehrere Vermietungsobjekte auf einem Grundstück im zivilrechtlichen Sinne befinden. Wird ein Grundstück im zivilrechtlichen Sinne nur teilweise vermietet bzw. verpachtet, ist es einkommensteuerlich auch nur insoweit ein Vermietungs- bzw. Verpachtungsobjekt. Im Streitfall standen die Zahlungen im Rahmen des Schadensersatzes an Herrn N O vorrangig in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang zur Parzelle VI, die die Klägerin nicht vermietet oder verpachtet hatte und für die sie deshalb keine Werbungskosten bei Einkünften aus § 21 EStG abziehen konnte. Die Klägerin war als Eigentümerin der Parzelle VI verpflichtet, wie sich aus § 7 des Vertrags vom 25.4.2000 ergibt, das Begehen und Befahren durch den jeweiligen Eigentümer der Parzelle VIII zu dulden. Dem hat sie sich durch die Nichtabgabe der Baulasterklärung verweigert; für die dadurch entstandenen Schäden hatte sie Herrn N O Ersatz zu leisten.

Ein wirtschaftlicher Zusammenhang der Schadensersatzleistungen mit dem Vermietungsobjekt Parzelle I dürfte zwar ebenfalls gegeben sein. Denn die Klägerin verfolgte mit der Nichtabgabe der Baulasterklärung das Ziel, sich für die Zukunft die Möglichkeit offen zu halten, die Parzelle I mit einem Kanal über die Parzelle VI relativ kostengünstig an die Kanalisation der B-Str. anzuschließen. Solange die Parzelle VI unbefestigt war, wäre ein solcher Kanalbau ggf. kostengünstiger gewesen, als wenn ein notwendigerweise deutlich längerer Kanal über die Parzelle IV, die der Klägerin nicht gehörte, hätte gebaut oder erweitert werden müssen. Diesen Zustand wollte sich die Klägerin dadurch erhalten, dass sie den Bau einer Zuwegung zur Parzelle VIII bzw. XIV / XV über die Parzelle VI zu verhindern versuchte, indem sie die Baulasterklärung nicht abgab. Bei wertender Betrachtung vorrangig war jedoch der wirtschaftliche Zusammenhang der Schadensersatzleistung mit der Parzelle VI. Die Klägerin hatte ihre Pflichten als Eigentümerin der Parzelle VI verletzt und dadurch die Schadensersatzansprüche ausgelöst. Demgegenüber war die Erneuerung des Kanalanschlusses für die Parzelle I von der Klägerin zu keinem Zeitpunkt konkret geplant. Im Übrigen waren der Kanalanschluss und dessen etwaige Erneuerung für die Parzelle I jederzeit, auch nach Auffassung der Klägerin, über die Parzelle IV gesichert.

Selbst wenn man nicht von einen vorrangigen Veranlassungszusammenhang zwischen der Parzelle VI, die mangels Vermietung bzw. Verpachtung nicht zur einkommensteuerlichen Erwerbssphäre der Klägerin gehörte, und den Schadensersatzleistungen ausgehen würde, wäre ein Werbungskostenabzug nicht möglich. Er würde scheitern an der nicht quantifizierbaren anteiligen Zuordnung der Schadensersatzleistungen zu den betroffenen Parzellen.

Linkhinweis:


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 04.09.2019 15:59
Quelle: Rechtsprechungsdatenbank NRW

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